Condominio e infiltrazioni d’acqua
Frequenti sono i contrasti sorti all’interno di un condominio a causa dei danni provocati dalle infiltrazioni d’acqua. Ma chi è tenuto a corrispondere il risarcimento per le conseguenze negative subite dal singolo condomino?
Quando le infiltrazioni sono la conseguenza della rottura di un tubo condominiale o, più in generale, di qualsiasi altro bene appartenente alla collettività dei condomini, responsabile per i danni che ne derivano sarà il condominio stesso.
La norma di riferimento è l’art. 2051 c.c. a mente del quale: “Ciascuno è responsabile del danno cagionato dalle cose che ha in custodia, salvo che provi il caso fortuito”. Il Condominio è tenuto alla custodia e alla buona tenuta dei beni comuni dell’edificio, per tale ragione a lui toccheranno le spese di riparazione, oltre all’eventuale risarcimento del danno.
Al contrario, quando il danno patito dal condomino è invece una conseguenza della rottura o del danneggiamento di una tubatura di proprietà di un altro condomino, sarà quest’ultimo a dover rispondere, salvo non provi il caso fortuito.
A questo punto merita di essere analizzata una diversa situazione, ossia quando il danno da infiltrazione ha origine dal lastrico solare adibito ad uso esclusivo. Le Sezioni Unite della Corte di Cassazione, con sentenza n. 9449 del 2016, sono intervenute sul tema ed hanno stabilito che: dal momento che la funzione del lastrico solare è duplice, fungendo esso sia da copertura dell’edificio condominiale (a beneficio di tutti i condomini) che da terrazza ad uso esclusivo di un singolo partecipante, entrambi saranno tenuti a rispondere dei danni derivanti da omessa o carente manutenzione del lastrico stesso.
La Suprema Corte ha poi statuito che, per la ripartizione del risarcimento del danno, devono essere seguiti i criteri sanciti dall’art. 1126 c.c., pertanto: il condomino titolare del diritto d’uso esclusivo sarà tenuto a contribuire per un terzo nella spesa delle riparazioni o ricostruzione del lastrico, mentre gli altri due terzi sono a carico di tutti i condomini dell’edificio o della parte di questo cui il lastrico solare serve.
Tornando al tema del danno provocato dalle infiltrazioni in generale, è molto importante stabilire se queste sono causate da un difetto originario della costruzione, oppure se la causa è una carente manutenzione successiva del bene stesso.
In particolare, quando i danni sono cagionati da un difetto di costruzione, a dover rispondere del risarcimento sarà l’impresa che ha costruito l’edificio.
Riassumendo brevemente quanto ora analizzato, è possibile affermare che la responsabilità per i danni provocati dalle infiltrazioni d’acqua in un condominio grava:
- Sul condominio stesso, quando si tratta di infiltrazioni provocate dalla rottura di un tubo o della scarsa manutenzione di beni appartenenti alla collettività;
- Sul singolo condomino quando i beni sono di sua proprietà, o si trovano a qualunque titolo sotto la sua custodia (fatta eccezione per il lastrico solare);
- Sul costruttore se l’infiltrazione è dovuta ad un difetto originario della costruzione.
In tutti questi casi, il proprietario dell’immobile danneggiato ben potrà agire in giudizio nei confronti di uno di questi soggetti e richiedere: il risarcimento del danno patrimoniale, quindi le spese necessarie volte a ripristinare l’appartamento danneggiato, nonché il risarcimento degli eventuali danni non patrimoniali che ne siano derivati.
Per maggiori informazioni in materia, Vi invitiamo a contattare lo Studio Legale Vizzone, che sarà lieto di fornire la propria attività di consulenza ed assistenza in materia condominiale e di risarcimento del danno causato da infiltrazioni.
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